O número que acendeu um novo alerta no mercado imobiliário nacional

O aumento dos distratos acendeu um alerta no mercado imobiliário de médio e alto padrão. No primeiro semestre de 2026, os cancelamentos corresponderam a 21% das vendas brutas desses segmentos em média, um contrato desfeito para cada cinco vendas realizadas, segundo dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). Trata-se da maior proporção desde o primeiro semestre de 2020.

O cenário evidencia as dificuldades de compradores que precisam conciliar a aquisição de um imóvel com juros elevados, crédito mais caro e um orçamento cada vez mais pressionado. Para a parcela da classe média que não se enquadra nos programas habitacionais subsidiados, a compra depende ainda mais da capacidade de sustentar um compromisso financeiro de longo prazo.

Entre os fatores que comprometem esse planejamento estão o endividamento e a perda de capacidade de pagamento. A advogada financeira Heloíza Soares chama atenção, inclusive, para os efeitos das apostas em jogos sobre o orçamento familiar e defende iniciativas de educação financeira dentro das empresas, como forma de conscientização e prevenção. “Assumir um financiamento exige olhar além da renda disponível no momento da compra”, afirma a especialista. Mudanças profissionais, despesas inesperadas e oscilações econômicas podem reduzir a capacidade de pagamento ao longo dos anos. Uma prestação que hoje cabe no orçamento pode se transformar em um obstáculo à manutenção do equilíbrio financeiro da família.

A análise dos distratos também precisa considerar o cumprimento das obrigações pelas incorporadoras, já que se trata de uma relação entre o comprador e a empresa. Em São Paulo, as reclamações por demora na entrega de imóveis vêm crescendo. Segundo levantamento do Procon, foram registradas 785 queixas em 2024 e 1. 194 em 2025. Até 12 de outubro de 2026, o total já havia alcançado 1. 296, superando o número de todo o ano anterior.

Embora esses registros não permitam determinar quantos cancelamentos decorreram de atrasos, o problema merece atenção. Para quem compra na planta, o descumprimento do prazo pode significar meses adicionais de aluguel, adiamento da mudança e despesas que não estavam previstas. O encerramento do contrato também pode resultar da frustração de um planejamento que dependia da entrega do imóvel.

É nesse contexto que a Lei nº 13. 786, de 2018, conhecida como Lei do Distrato, ganha relevância. A legislação estabeleceu regras para o desfazimento de contratos imobiliários, definindo condições de restituição e penalidades conforme as características do empreendimento e a responsabilidade pelo encerramento da relação contratual.

Nos contratos firmados em estandes de vendas ou fora da sede da incorporadora, o comprador pode exercer o direito de arrependimento em até sete dias, com devolução integral dos valores antecipados, inclusive a comissão de corretagem. Passado esse período, o desfazimento pode envolver perdas financeiras.

Quando o comprador dá causa ao encerramento, a multa pode chegar de 25% a 50% da quantia paga. A comissão de corretagem e outros encargos legalmente previstos também podem ser descontados. Quando a entrega ultrapassa o prazo contratual, considerada a tolerância de até 180 dias se expressamente pactuada de forma clara e destacada, o comprador que não tenha causado o atraso pode pedir a resolução do contrato, com devolução integral dos valores pagos e multa estabelecida.

Para as incorporadoras, os cancelamentos também têm consequências. A unidade retorna ao estoque, precisa ser comercializada novamente e altera a previsão de recebimentos do empreendimento. Em um mercado aquecido, a revenda pode ocorrer com maior facilidade. Quando o crédito está restrito e a velocidade de vendas diminui, o distrato passa a pressionar o fluxo de caixa e o planejamento da empresa.